这几天我发现一个很微妙的变化,那就是朋友圈过去相对安静的地产销售,现在突然冒出来了,其中不乏有千奇百怪的销售话术。
什么国家扶持、地方帮扶,此时再不买房,未来房价一定会上涨等等;通常来说,为了佐证自己的观点,这些地产销售往往还会转发一些新闻,多半都是各地放开限购、限售等政策。
(相关资料图)
乍一看,真像那么回事。
从政策层面来看,的确是利好房地产的。
早在7月24日,高层首次就明确提出,要适应国内房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。
紧接着,发文促销费的文件也出台了;然后更重磅的就是北上广深四大一线城市,均已就促进楼市发展表态了。
北京住建委说,要大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进北京房地产市场平稳健康发展。
深圳住建委说,要更好满足居民刚性和改善性住房需求,扎实推进保交楼工作,切实维护房地产市场秩序,促进深圳房地产市场平稳健康发展。
广州和上海也是类似的说法。
很多人看到这里,都觉得是抄底房地产的最好时机了,但在我看来,国内房地产适合投资的空间其实并不多了,那些抱着投资抄底买房的人,最终很有可能会抄在“半山腰”。
原因很简单,就连一线城市的北上广深都卖不动房子了,房子怎么可能还适合投资?
根据国家统计局数据显示,6月国内新房、二手房价格环比上涨城市较5月继续减少,70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少,各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降。
另外根据Wind统计,北上广深6月销售新房28812套,虽环比增6.66%,但销售量为近五年低点,哪怕是国内楼市最能扛的四座一线城市,也终于露出了疲态。
很多人对2.8万套没什么概念,要知道这可是一线城市,是国内经济的天花板,覆盖人数接近一个亿,但30天下来成交也就2.8万套,平均下来是什么概念?
一天国内四座一线城市加起来,也只卖出去几百套房子。
连一千套都不到。
对应到每个城市就更吓人了,平均下来每天连250套房子都卖不出去。
这可是一线城市啊,是对标发达经济体的一线城市啊,是国内消费能力最强的地方,同时也是人均资产、千万富豪最多的地方,但即便是这样,一座城市一天下来,连250套新房都卖不出去。
这是房地产抄底的最好时候?
在我看来,这充其量只到了“半山腰”。
与此同时,这次四座一线城市表态支持楼市发展的内容也很值得深究,北上广深四座一线城市,无一例外对房地产的表态都是“满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。
换句话说,未来国内房地产即便是要发展,大概率也是围绕刚性和改善性住房需求这两个方面入手,不会再有投资炒房的空间了,至少未来十年之内,这个空间都不会太大。
至于原因也很简单,总的来说可以归纳为两点:
需求不足 收入不足需求不足,这一点看国内一线城市的新房销售数据就可以窥见一二,6月份平均下来每座城市卖不到250套新房,这说明即便是消费能力旺盛的一线城市,对房地产的需求也在减弱。
需求这个东西,往往跟两个因素相关,一个是价格,一个是收入。
但凡了解过经济学的都知道“价格需求曲线”,一件商品的价格越高,需求自然越低,同理,一件商品的价格越低,需求自然也就越高。
当然,考虑到房地产自带的刚需属性,即丈母娘属性,因此国内的房地产需求可能还不是完全依赖于“价格需求曲线”,否则我们无法解释为何房价收入比如此悬殊,国内房地产却依然蓬勃发展,高歌猛进。
但即便是丈母娘属性,过去二十年的房地产蓬勃发展,也基本上耗光了一波丈母娘属性。
许多家庭掏空数个钱包,为子女在大城市首付买房,这一批结婚的需求,人口结构导致的房地产井喷式发展,也基本上可以宣告结束了。
而现在,刚需和改善性住房需求存在不?
当然存在,在任何时候,刚需和改善性住房需求都客观存在,只是多少的问题,当然还有收入的问题。
直白来说,买得起房子的已经买了,接下来的都是刚需和改善性住房需求,但因为收入不足、存款不足,而买不起房的群体。
这个群体,未来十年的财富增长是和GDP乃至人均GDP增长密切相关的,不会突然地财富爆发买得起房,它一定是一个缓慢增长的线性趋势。
因此,我们几乎可以总结说,属于房地产投资投机的时代过去了,从此以后,房地产市场才能够被真正称之为“市场”,是按照需求和供给价格说话,而不是按照其他社会因素决定。
在这个时候,任何对房地产的支持政策,市场反应都不会太大,都会有一个预期,除非资产价格极速下跌,或是收入极速增长,否则不大可能有人接盘,哦不对,是有人买房。
买房的人当然有,接盘的人肯定也有,只是这个比例,和过去相比,一定是下降趋势,需求不足和收入不足,这两个关键因素,决定了房地产市场未来的基本命运。
这是短期内刺激措施,很难发挥太大作用的根本原因。
数据也指向了这一点,今年上半年,广州、长沙、厦门、武汉等14个城市放松了限购,湖南、青岛、合肥等十余个城市放松了限贷,深圳、常州、无锡等7个城市放松了限价。
部分一线城市还尝试通过多孩家庭增加购房名额、放宽人才落户等等,各种优化限购条件。
但凡你能够想到的激励、鼓励买房措施,都想到了,也实施了,除了完全放开价格限制。
但结果怎么样呢?
以杭州为例,今年上半年,杭州多个区域陆续放开限购,落户或缴纳一个月社保即可买房,已婚家庭购买2套住宅不受落户时长限制,具体到效果上,杭州6月新房价格环比上涨0.4%,同比上涨4.5%,但在更考验市场实际价值的二手房市场,杭州房价价格环比下跌0.6%,同比下跌2.4%。
至于一线城市的新房数据,我在本文开头已经非常清晰给出了答案。
房地产的发展,其实早在2015年末就已经露出了疲态,当时国内房地产库存量创新高,眼看房子卖不动了,一波去库存,一波棚改货币化,让房子又起死回生。
今天棚改货币化还能不能用?
当然能用,一线城市都表态要改善住房需求,但效果怎么样呢?
同样的措施,短短几年内又用,边际效益一定会递减,这是经济学基本原理,这就和今年上半年各地的刺激措施是一样的,效果肯定会有,但也不会很大。
房地产过去几十年来,一度取代了股市的地位,房地产不仅仅是商品,更是投资品,许多人买房投资,转手卖出,赚的盆满钵满。
按照奥地利经济学派的观点,这是由于过度发钞,扭曲了短期利率,误导了人们的投资决策,让人们错误的增大了长期投资的份额,为日后经济泡沫的破裂埋下了隐患。
早在十年前,就有人在说房地产泡沫,说资产虚高,但没人信,今天人们再度提起房地产泡沫,提起资产虚高,已经有人信了,但最终接盘的人,一定会承担代价。
奥地利学派认为,到泡沫真正破灭的时候,也是病根得到治疗的时候,我们不应该人为干预,而应该让经济自我疗愈。
我想,这的确是一个很不错的办法。
但具体到个人,一个群体,泡沫破灭的代价,真的所有人都能够承受得住吗?
站在奥地利学派的观点上,我们可以说这是好心办坏事,与此同时,能做什么,看起来似乎永远都比什么也不做要好得多。
写到此刻,我突然明白了为何今时今日有那么多的居民储蓄,当房地产作为投资属性的价值在消逝时,当股市和经济又不再具备投资价值时,那么钱,自然而然就成为了银行的最终归属地。
从宏观的角度来看,一个经济体地产泡沫或许还不是最大的问题,最大的问题在于,没有一个真正意义上的可投资增值的标的物,这让钱的流通速度变慢,钱的效率降低。
长期来看,这可能是制约经济增长的最大因素,也是最危险的一点。
end.
作者:罗sir,新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑,乐观的悲观主义者。关注我,把知识磨碎了给你看。
Copyright ? 2015-2022 华尔街体育网版权所有 备案号:沪ICP备2022005074号-44 联系邮箱:58 55 97 3@qq.com